Sur demande de l'acheteur, le vendeur doit produire une copie du carnet d'entretien tenu par le syndic.

Dans les trente jours précédant la signature de l'acte authentique, le vendeur ou son notaire doit demander au syndic un certificat précisant, même de façon approximative et sous réserve d'apurement des comptes :

le montant des sommes encore dues à la copropriété par le vendeur,
le montant des sommes éventuellement dues au vendeur par la copropriété,

Quand le vendeur n'est pas à jour dans ses charges, le syndic doit faire opposition au versement des fonds dans les quinze jours suivant la réception de l'avis de mutation envoyé par le notaire. Cette opposition s'effectue par acte d'huissier.

Elle doit mentionner de façon précise le montant des charges impayées et leur origine.
L'opposition peut porter sur les charges impayées liées aux autres lots encore possédés par le vendeur.
L'opposition ne peut porter que sur les sommes dues à la copropriété et non au syndic à titre personnel.

Le notaire doit informer les éventuels créanciers du vendeur de l'opposition formulée par le syndic, qui sera payé en priorité pour les charges de l'année en cours et des quatre années précédentes.

La vente doit être notifiée au syndic dans les quinze jours qui suivent la signature de l'acte authentique par le notaire.

Le copropriétaire

Être copropriétaire, c'est être " propriétaire d'un lot ".
La particularité du lot de copropriété est d'être composé de manière indissociable :

d'un élément privatif : appartement, local commercial, garage, etc., réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire, (les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété )

et

d'une quote-part indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc.). Les parties communes, c'est à dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.

La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000èmes, 100 000èmes, etc.) et est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble des autres lots de l'immeuble.
Elle est définie par l'état descriptif de division, document technique destiné à la publicité foncière et par le règlement de copropriété, document contractuel ayant valeur d'un contrat à l'égard de chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété peut être communiqué avant la vente à la demande de l'acquéreur et doit être remis lors de la signature de l'acte authentique par le notaire.

Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires.
Celui-ci a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et des équipements communs.
Il est, par ailleurs, responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et des équipements communs à charge d'exercer toutes actions ou recours contre les véritables auteurs des dommages qui peuvent ainsi être causés.

Le syndic de copropriété

Dès lors qu'une copropriété est constituée (à partir de 2 lots) un syndic est obligatoirement désigné. Le syndic a la charge de gérer l'immeuble et les équipements collectifs.

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire de la personne morale constituée de l'ensemble des copropriétaires.
En sa qualité de mandataire, il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale au moins une fois par an. Celle-ci se prononce sur les comptes " approbation des comptes " et sur la gestion du syndic " quitus " par deux résolutions différentes.
Il est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue des voix (tantièmes) pour une durée qui ne peut, en aucun cas, excéder trois ans, renouvelable et dans les conditions définies au contrat adopté par l'assemblée générale.

En cours de mandat nul ne peut contraindre le syndic à démissionner. Toutefois, il peut être révoqué par l'assemblée générale dans la mesure où il est prouvé qu'il a failli gravement à ses obligations. Tout copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour de la révocation du syndic et la nomination d'un nouveau syndic. A défaut, il appartiendra au juge de désigner un administrateur provisoire chargé de réunir une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic.

Le syndic a trois missions :

Il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété

Il administre la copropriété :
Gestion de l'immeuble et des équipements communs,
Conclusion de contrats de fourniture, d'entretien, souscription de polices d'assurances, engagement du personnel
Gestion comptable de l'immeuble, ceci implique qu'il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de la copropriété et qu'il règle les fournisseurs de celle-ci
Conservation des archives et de tous documents relatifs à la copropriété

Il représente le syndicat des copropriétaires
Dans les actes de la vie civile
En justice.

Les actes qu'il accomplit dans l'exercice de ses fonctions ne l'engagent pas lui-même vis-à-vis des tiers mais engagent le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Cela étant ; il reste responsable vis-à-vis du syndicat

Le conseil syndical

Le conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic. Sa mission est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n'a pas de pouvoir de décision.
Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux et sont élus par l'assemblée générale.
Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.
Il peut, si besoin est, se faire assister d'un technicien de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
Il doit obligatoirement donner un avis sur des marchés ou contrats dépassant un montant fixé par l'assemblée générale.

L'assemblée générale est l'organe d'expression du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l'ensemble de ceux-ci. Elle a seule le pouvoir de décider.
Chaque copropriétaire détient autant de voix qu'il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.
Les modalités de vote : l'assemblée générale prend ses décisions à des majorités différentes selon l'importance des sujets évoqués.

Majorité simple, majorité des tantièmes présents et représentés (article 24 de la loi du 10 Juillet 1965), notamment :
acte d'administration courante (par exemple approbation des comptes) ;
travaux d'entretien et de conservation des parties communes. Ceux-ci constituent des travaux nécessaires au maintien en l'état de l'immeuble et leur décision doit donc être prise facilement.

Majorité absolue, majorité de tous les tantièmes (article 25 de la loi du 10 Juillet 1965) notamment :
autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (par exemple : fermeture d'une loggia)
nomination du syndic et des membres du conseil syndical, révocation de ceux-ci
modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires
travaux d'économie d'énergie amortissables en moins de dix ans ;
travaux d'installation d'antennes collectives ou d'un réseau câblé
etc.

Double majorité, majorité des copropriétaires en nombre représentant 2/3 des tantièmes (article 26 de la loi du 10 Juillet 1965), notamment :
vente de parties communes
travaux d'amélioration, bien qu'utiles à l'immeuble, ne sont pas indispensables à son maintien en bon état : ils lui apportent un plus ou un mieux.

La modification des règles de majorité et introduction de la notion de « travaux d'intérêt collectif sur partie privative »

Allègement des règles de majorité pour la décision de travaux d'économie d'énergie : majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Possibilité de voter des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives au frais du copropriétaire du lot concerné, le syndicat exerçant le rôle de maitre d'ouvrage.

La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique ou d'un audit à compter 1er janvier 2012.

A compter de 2012, un DPE devra être réalisé dans un délai de 5 ans pour tout immeuble doté d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
DPE ou audit énergétique obligatoire (article 1er, alinea 29 et 31) / pour les immeubles > 50 lots : le DPE substitué par un audit énergétique.

Obligation de voter un plan travaux pluriannuel ou un Contrat de performance énergétique.

L'année qui suit le DPE / audit, l'assemblée des copropriétaires doit voter soit un plan pluriannuel de travaux soit un contrat de performance énergétique.